Ihr Keller dient nur als Abstellraum oder Versteck für die Heiztechnik? Wie schade. Wenn Sie Ihren Keller ausbauen, dann eignet sich das Untergeschoss prima als Raum zum Spielen oder Schlafen, für die Yogastunde oder als Heimkino. Dafür müssen die Zimmer natürlich beheizbar sein. Hinzu kommen weitere Vorschriften – vor allem, wenn Sie im Keller eine richtige Wohnung einrichten und vermieten wollt. Wir erklären Ihnen, was Sie beachten müssen, wenn Sie einen Keller ausbauen wollen.
Keller als Wohnraum nutzen: Brauche ich eine Genehmigung?
Wenn Sie als Eigentümer den Keller nur als Gästezimmer, Hobbyraum oder Arbeitszimmer selbst nutzen wollen, dann brauchen Sie in der Regel keine Baugenehmigung. Eine Baugenehmigung benötigt Sie aber spätestens dann, wenn eine separate (Einlieger-)Wohnung entstehen soll, die Sie vermieten möchten. Stichwort: Nutzungsänderung. Ob diese Nutzungsänderung überhaupt möglich ist, erfahren Sie bei Ihrem örtlichen Bauamt.
Wenn Sie Ihren Keller in Wohnraum umwandeln wollen, dann müssen Sie auch die Geschossflächenzahl (GFZ) beachten. Sie regelt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche (Außenmaße des Gebäudes) maximal auf dem Grundstück zulässig sind – und ein ausgebauter Keller kann als Vollgeschoss gelten. Gibt es vom Bauamt einen positiven Bescheid, müssen Sie beim Ausbau die Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung beachten.
Da geht es unter anderem um folgende Punkte:
- Deckenhöhe
- Mindestbreite der Eingangstüren von 90 Zentimetern (§ 37 der BauO NRW)
- Brandschutz: Ein zweiter Fluchtweg muss vorhanden sein, in den meisten Fällen eine außenliegende Kellertreppe.
- Fensterflächen
Da jedes Bundesland seine eigene Landesbauordnung hat, können die jeweiligen Vorschriften ganz unterschiedlich sein. Was in Hessen erlaubt ist, kann in Niedersachsen verboten sein. Ob Sie nun für die eigenen Wohnzwecke den Keller ausbaut oder den neuen Raum vermieten möchtet: In beiden Fällen gibt es ein paar grundsätzliche Punkte zu beachten.
Keller zu Wohnraum umbauen: Dämmung ist empfehlenswert
Ein Wohnkeller benötigt eine Heizung und allein deshalb kommen Sie um eine gute Isolierung nicht herum. Sowohl Kellerdecke als auch Außenwände sollten Sie deshalb nachträglich mit geeignetem Dämmmaterial auskleiden, damit es im bewohnbaren Keller im Winter auch schön warm bleibt.
Kellerdecke dämmen
Als Kellerdeckendämmung eignen sich beispielsweise Hartschaum- und Mineralstoffplatten oder Dämmplatten aus Steinwolle. Bedenken bei Ihrer Planung, dass durch die angebrachte Dämmung ein paar Zentimeter Deckenhöhe verloren gehen. Wollen Sie den Keller als Wohnraum nutzen, müssen Sie sich bezüglich der Raumhöhe außerdem an einige Vorschriften halten. Mit einer Kellerdeckendämmung allein bekommen Sie den Wohnkeller aber nicht warm gehalten, allenfalls sorgt das im Erdgeschoss für warme Füße. Deshalb sollten im Wohnkeller auch die Außenwände richtig gedämmt werden.
Außenwände vom Keller dämmen
Bei beheizten Kellern ist eine Kellerdämmung von außen die erste Wahl, in Form einer Perimeterdämmung, auch Sockeldämmung genannt. Ist eine Dämmung von außen nicht möglich, empfehlen Fachfirmen eine Innendämmung der Kellerwände mit Mineralschaumplatten, zum Beispiel mit Kalziumsilikatplatten.
Kellerboden dämmen
Auch den Kellerboden können Sie zusätzlich mit einer Aufbodendämmung dämmen. Prüft den Untergrund zunächst auf Trittfestigkeit und seine allgemeine Belastbarkeit. Damit keine Feuchtigkeit kondensieren kann, sollten Sie mindestens mit einer sogenannten “Dampfsperre” arbeiten. Darüber können Sie dann vollflächig Dämmplatten auf dem Untergrund verkleben und darauf den geeigneten Bodenbelag für den Keller verlegen. Bedenkt Sie hier, dass sich durch die neue Dämmschicht der Fußboden um einige Zentimeter erhöht und ihr Türen oder Treppensockel eventuell daran anpassen müssen.
Keller ausbauen: Raumhöhe und Fensterflächen beachten
Den Kopf anstoßen, das möchte niemand. Für “Aufenthaltsräume in Wohngebäuden” ist generell eine Deckenhöhe von 2,30 Meter vorgeschrieben, im Kellergeschoss 2,20 Meter. Solche und andere Vorgaben finden Sie auch in den jeweilen Landesbauverordnungen. So regelt zum Beispiel die aktuelle Bauordnung in Nordrhein-Westfalen in Paragraph 46 auch die Belüftung der Räume sowie deren Versorgung mit Tageslicht. Vorgeschrieben sind Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes. Jetzt ist also genaues Ausmessen angesagt. Wie gesagt: Das gilt vor allem bei der Vermietung von neu geschaffenem Wohnraum im Keller. Aber auch als Eigennutzer sollten Sie nach Möglichkeit die rechtlichen Vorgaben beachten.
Ein Wohnraum im Keller braucht Licht
Neben den Fenstern ist im Keller auch eine ausgeklügelte Beleuchtung wichtig. Zum Beispiel flache LED-Panels an der Decke, die den Raum je nach Wunsch mit verschiedenen Lichtfarben erhellen – von Warmweiß (ca. 3.000 Kelvin) bis “Tageslicht” (ca. 6.000 Kelvin). So ein Lichtpanel bedient ihr bequem per Fernsteuerung. Kosten: Etwa 130 bis 200 Euro.
Keller ausbauen: Heizung, Wasser und Strom
Wenn Sanitärräume im Keller geplant sind, dann ist vor allem die Frage des Abwassers zu klären. Denn: Wenn der im Keller befindliche Ablauf unterhalb der Kanalisation liegt, hilft nur der Einbau eine Schmutzwasser-Hebeanlage. Diese verhindert, dass das Abwasser in die Rückstauebene zurückfließt und im ungünstigsten Fall den Keller überflutet.
Bei einer geplanten Vermietung kommen noch der Einbau eines eigenen Wasserzählers sowie ein separater Stromkreis plus Sicherungskasten dazu. Da in der Regel die Raumhöhe maximal ausgenutzt wird, sollten Sie lieber klassische Heizkörper oder eine Wandheizung statt einer Fußbodenheizung einplanen. Es gibt zwar auch Fußbodenheizungen mit einem extrem flachen Aufbau im Estrich, das geht dann aber ins Geld.
Keller in Wohnraum umwandeln: Für Schallschutz sorgen
Wenn Sie im Keller eine vermietete Wohnung einrichten wollen, kann es auch notwendig werden, dass Sie die Decke zum Erdgeschoss gegen Schall dämmt, damit der Trittschall von oben im Keller im Toleranzbereich bleibt.
Keller renovieren: Für gutes Raumklima sorgen
Wenn Sie sich im Keller aufhalten, merken Sie schnell: Hier steht die Luft, richtiges Lüften ist hier fast noch wichtiger als im Obergeschoss. Zumal, wenn Sie in einem Gebiet leben, in dem die Radonbelastung hoch ist. Radon ist ein gesundheitsschädliches, radioaktives Gas, das aus dem Erdreich durch nicht dichte Keller oder Anschlussstellen von Rohren und Leitungen ins Haus gelangen kann. Aber Vorsicht: Lüften im Keller will gelernt sein. Im Sommer helfen hier Luftentfeuchter mehr als geöffnete Fenster. Apropos Feuchtigkeit: Viele Keller sind nicht richtig abgedichtet, geschweige denn gedämmt. Vor dem Ausbau zum Wohnraum sollten Sie unbedingt prüfen lassen, wie trocken Ihr Keller ist.
Keller als Wohnraum vermieten: Ist das strafbar?
Den Keller als Wohnraum zu vermieten, dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Sie müssen jedoch vorher die bereits angesprochene Nutzungsänderung beziehungsweise eine Baugenehmigung für das Kellergeschoss beantragen. Dann wird geprüft, ob der Keller auch als Wohnraum genutzt werden darf und ob er die Vorgaben der entsprechenden Landesbauordnung erfüllt. Ohne eine geänderte Baugenehmigung darf der Keller allerdings nicht als eigenständiger Wohnraum genutzt und vermietet werden. Wird der Keller entgegen der Vorgaben doch als eigenständige Wohnung vermietet, spricht man auch von einem “Schwarzbau”. Bekommt die Baubehörde Wind davon, kann sie eine Nutzungsuntersagung wegen ungenehmigter Nutzungsänderung veranlassen. Wurde die Wohnung dazu bereits vermietet, kann der Mieter zusätzlich Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter stellen. Hinzu kommen Strafzahlungen und der ausgebaute Wohnkeller muss wieder zurückgebaut werden.
Befindet sich der Kellerraum in einem Haus mit verschiedenen Eigentümern, dürfen Kellerräume außerdem nur so genutzt werden, wie es in der Hausordnung beziehungsweise der Teilungserklärung geregelt ist. Ein einzelner Eigentümer darf einen Abstell- oder Hobbykeller demnach nicht einfach als Wohnraum vermieten. Eine Umnutzung der Kellerräume muss zunächst in der Eigentümerversammlung beschlossen werden, bevor dann eine Nutzungsänderung beantragt werden kann, so schreibt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) vor.
Fazit: Keller ausbauen zum Wohnraum
Sie sehen schon: Mal eben den Keller ausbauen, ist nicht so einfach. So verlockend der zusätzliche Wohnraum auch ist, so viele Details sind doch vorab zu klären. Auch wenn Sie den Wohnkeller nur für sich selbst nutzen wollt, sollten Sie sich mit den lokalen Vorschriften vertraut machen – und sie nach Möglichkeit auch beachten.
