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Bei einem WG-Mietvertrag gibt es verschiedene Optionen. Wir erklären Ihnen, worauf es dabei ankommt und auf was Sie bei einer Kündigung beachten müssen.
Der WG-Mietvertrag
Sie besitzen eine Eigentumswohnung mit einer geeigneten Raumaufteilung in beliebter Lage, vielleicht sogar in der Nähe einer Uni? Dann kann es sich durchaus lohnen, Ihre Immobilie für eine Wohngemeinschaft anzubieten. Allerdings gibt es beim WG-Mietvertrag verschiedene Optionen, die Sie abwägen sollten. Wir erklären detailliert, worauf es dabei ankommt.
Was ist ein WG-Mietvertrag?
Leben zwei, drei oder mehr Menschen zusammen, die keine Lebensgemeinschaft bilden, bezeichnet man dieses Wohnkonzept als Wohngemeinschaft (WG). Die Mitbewohner können Freunde, Kollegen oder Kommilitonen sein. Vielleicht lernen die Mieter sich aber auch erst über eine Suchanzeige kennen. Vermietest du deine Eigentumswohnung also nicht an eine einzelne Person, ein Paar oder eine Familie, dann handelt es sich um eine WG. Mit dieser Wohngemeinschaft schließt du den Mietvertrag über die Nutzung deiner Immobilie.
Welche Inhalte hat der Mietvertrag für eine WG?
Neben den üblichen Inhalten, die in allen Mietverträgen stehen, geht es in einem Mietvertrag mit einer WG besonders auch um die Frage, mit wem Sie den Mietvertrag abschließen: Mit allen Mitbewohnern oder nur mit dem Hauptmieter? Insgesamt gibt es drei Varianten, die wir im Folgenden detailliert erklären und alle Vor- und Nachteile aufschlüsseln.
Hauptmieter versus Untermieter: Welche Varianten eines WG-Mietvertrags gibt es?
Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung an eine WG vermieten, sollten Sie sich darüber klar werden, welche Option des WG-Mietvertrags Sie abschließen möchten. Sie haben drei verschiedene Möglichkeiten:
1. Alle Mieter sind Hauptmieter
Bei dieser Art des WG-Mietvertrags müssen alle Mieter den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnen. Ebenso müssen Kündigungen von allen Beteiligten ausgesprochen werden. Als Vermieter müssen Sie ebenfalls alle Schreiben an alle Hauptmieter adressieren.
Diese Variante ist für Sie als Vermieter besonders vorteilhaft, da sie sich im Fall der Fälle absichern. Die sogenannte gesamtschuldnerische Haftung wird nämlich gleichermaßen auf alle Mieter verteilt. Zahlt ein Mieter seinen Anteil nicht oder verursacht einen Schaden in der Wohnung, muss jeder Mieter für den vollen Schaden haften – unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat.
Im Schadensfall können Sie als Vermieter entscheiden, bei welchem Ihrer Mieter Sie den gesamten Betrag einklagen. Wie die Mieter das Problem untereinander regeln, bleibt ihnen überlassen.
2. Ein Hauptmieter und mehrere Untermieter
Entscheiden Sie sich für diese Variante, räumen Sie in einem einzelnen Hauptmieter das Recht ein, Zimmer der Wohnung unterzuvermieten. Dennoch sollten Sie schriftlich festhalten, mitentscheiden zu dürfen, welche Untermieter Ihr Hauptmieter auswählt. Dabei dürfen Sie jedoch nicht willkürlich Vorschläge ablehnen, sondern brauchen einen guten Grund wie mangelnde Bonität.
Da der Hauptmieter Ihnen gegenüber haftet, trägt er das gesamte Risiko und übernimmt somit besonders viel Verantwortung. Bei Problemen muss sich der Vermieter mit allen Forderungen direkt an den Hauptmieter wenden. Für Sie als Vermieter ist es praktisch, nur einen Ansprechpartner zu haben, an den Sie sich wenden. Da die gesamtschuldnerische Haftung bei dieser Variante des WG-Mietvertrags nicht besteht, ist diese Option jedoch risikoreich.
3. Einzelne Verträge für alle Mieter
Bei dieser Form des Mietvertrags für Wohngemeinschaften vermieten Sie die Zimmer Ihrer Immobilie direkt an die einzelnen Mieter. Alle haben das Recht auf Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Flur, Küche und Bad.
Diese Variante ist für Sie als Vermieter häufig sehr zeitintensiv. Denn wenn jemand seinen Mietvertrag kündigt, sind Sie für die Suche nach einem Nachfolger zuständig. Und in Wohngemeinschaften ist der Mieterwechsel meist häufiger als bei allen anderen Vermietungsmodellen. Dafür kannst du allein entscheiden, wer in das Zimmer einzieht.
Entscheiden Sie sich für dieses Modell, sollten Sie unbedingt eine Betriebskostenpauschale festlegen. Andernfalls müssen Sie die Betriebskosten anteilsmäßig umrechnen, was einen enormen Zusatzaufwand für Sie bedeutet.
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Möglichkeit 1: Alle Mieter sind Hauptmieter |
Möglichkeit 2: Ein Hauptmieter und mehrere Untermieter |
Möglichkeit 3: Einzelne Verträge für alle Mieter |
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Vorteile: |
• Sicherheit im Schadensfall durch gesamtschuldnerische Haftung |
• nur ein Ansprechpartner • kein Aufwand mit Nachmietersuche |
• Entscheidungsfreiheit bei Mietersuche |
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Nachteile: |
• mehrere Ansprechpartner und somit mehr bürokratischer Aufwand |
• Entscheidung für Untermieter eingeschränkt • risikoreich, da keine gesamtschuldnerische Haftung besteht |
• zeitintensiv bei häufigem Mieterwechsel • bei Auszug Zuständigkeit für Nachmietersuche • separate Nebenkostenabrechnung mit allen Mietern |
Was gibt es beim WG-Mietvertrag zu beachten?
Neben der Entscheidung für die Variante des WG-Mietvertrags ist es wichtig, schriftlich festzuhalten, wer für eventuelle Schäden haftet. Die gesamtschuldnerische Haftung kann nämlich dann schwierig werden, wenn es während der Mietzeit zu einem Bewohnerwechsel gekommen ist. Laut eines Urteils des Kölner Amtsgerichts haftet der neue WG-Mieter nicht für Schäden, die sein Vorgänger verursacht hat. Zudem sollten Sie im Vertrag eine Nachmieterregelungen treffen. Die WG-Bewohner sollten außerdem selbst entscheiden, wie sie Strom-, Telefon- und Internetkosten aufteilen.
Worauf sollten Vermieter beim Mietvertrag für eine WG achten?
Es ist ratsam, vorab Nachmieterregelungen festzulegen. Dann ist für alle Beteiligten klar, was passiert, wenn jemand aus der WG auszieht und ein Nachmieter einzieht. Dabei sollten Sie sich schriftlich ein Mitspracherecht einräumen. Die WG-Mieter sollten eine Vereinbarung darüber treffen, wer die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen übernimmt.
Wie kann man als Vermieter einen WG-Mietvertrag kündigen?
Möchten Sie den Mietvertrag für die WG kündigen, gelten die grundsätzlichen Regelungen des Mietrechts. Die Bewohner können ihre Mietverträge für die WG mit einer Frist von drei Monaten kündigen, während Sie als Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine ordentliche Kündigung oder sogar eine fristlose Kündigung aussprechen können. Die gesetzlich anerkannten Gründe für eine Kündigung sind:
- Eigenbedarf
- Vertragsverletzung
- Wirtschaftliche Verwertung wie Verkauf
Darüber hinaus gibt es je nach Vertragsvariante folgende Besonderheiten:
Sind alle Bewohner als Hauptmieter eingetragen, können beide Seiten nur den gesamten WG-Mietvertrag kündigen. Möchte ein WG-Mitglied ausziehen, können die verbleibenden Bewohner mit Ihnen als Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen. Dazu sind Sie jedoch nicht verpflichtet.
Haben alle WG-Bewohner eigenständige Mietverträge, können Sie als Vermieter einem einzelnen Mieter kündigen, ohne dass die Verträge der anderen davon betroffen sind. Haben Sie den Vertrag mit einem Hauptmieter getroffen, der einzelne Zimmer an Untermieter vermietet, gilt: Kündigen Sie dem Hauptmieter, dürfen auch Untermieter nicht mehr in der Wohnung leben. Als Vermieter dürfen Sie Untermietern nicht kündigen.
Fazit: Form und Inhalt von WG-Mietverträgen sollten wohlüberlegt sein
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung an eine Wohngemeinschaft vermieten möchten, sollte Sie sich zunächst genauestens über den Inhalt Gedanken machen. Am vermieterfreundlichsten ist die Variante, alle Mieter als Hauptmieter einzutragen. Denn diese Form bietet Ihnen als Vermieter die meiste Sicherheit, weil Ihre Mieter gesamtschuldnerisch haften. Zudem können Sie mitentscheiden, wer in Ihre Immobilie einzieht.
