Den günstigsten Zeitpunkt nicht verpassen

Veröffentlicht am 6. Februar 2024

#Anschlussfinanzierung #Umschuldung #Prolongation

Um sich den Wunsch von einem Eigenheim zu erfüllen, müssen die Käufer in der Regel Finanzierungshilfen in Form von Hypothekendarlehen in Anspruch nehmen. Trotz langer Laufzeiten sind die Darlehen am Ende der Laufzeiten meist nicht gänzlich abgezahlt. Eine sogenannte Anschlussfinanzierung muss her. Dafür stehen Ihnen grundsätzlich zwei Optionen zur Verfügung: Die Prolongation mit der Untervariante des Forward-Darlehens und die Umschuldung. Ab wann man darüber nachdenken sollte und welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gegeben sind, lesen Sie hier.

Prolongation oder Umschuldung?

Eine Klärung dieser beiden Begriffe ist bedeutsam, weil sie gänzlich unterschiedliche Formen der Anschlussfinanzierung mit unterschiedlichen Folgen sind. Bei der Prolongation wird ein bestehender Kredit schlicht verlängert. Je nach Kreditinstitut schwanken die dabei entstehenden Kosten. Es empfiehlt sich also, rechtzeitig zu informieren. Eine Umschuldung sieht vor, dass Sie sich einen anderen Kredit- oder Darlehensgeber suchen. Sie wechseln also Ihre Bank und verhandeln Zinsen und alle anderen Konditionen neu.

Info: Der Begriff Prolongation ist aus dem lateinischen Wortstamm “prolungare” hergeleitet und bedeutet “verlängern”.

Wie funktioniert eine Prolongation?

Zunächst ist diese Form der Anschlussfinanzierung für den Kunden die bequemste und unkomplizierteste Art, die Weiterfinanzierung seiner Immobilie zu gewährleisten.

Grund: Sie bleiben bei der Bank Ihres Vertrauens und sparen sich weiteren Aufwand. So funktioniert es: Etwa drei Monate vor Ablauf der bestehenden Finanzierung erhalten Sie ein Prolongationsangebot Ihrer Bank. In dem Angebot sind der neue Zinssatz enthalten, sowie die Laufzeit festgelegt und die Konditionen bei Tilgung mit Sondertilgungsmöglichkeiten beschrieben. Sollten Sie schneller, als ursprünglich tilgen wollen, kann auch dieser Wunsch beim Prolognationsangebot berücksichtigt werden. Sind alle Wünsche in dem Angebot nach Ihren Vorstellungen umgesetzt, brauchen Sie den neuen Darlehensvertrag nur zu unterschreiben und alles läuft weiter.

Wichtig:

Achten Sie auf die unterschiedlichen Sollzinsbindungen, die Ihnen die Bank in der Regel mit übersendet. Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Angebotes günstig und befürchten Sie für die Zukunft Zinserhöhung, sollten Sie eine längere Zinsfestschreibung in Betracht ziehen.

Tipp: Es lohnt sich, das Angebot Ihrer finanzierenden Bank genau mit den Angeboten anderer Banken im Markt zu vergleichen. Wenn Sie ein attraktiveres Angebot entdecken, können Sie erwägen, dieses im Rahmen der Umschuldung anzunehmen.

Wie funktioniert eine Umschuldung?

Bei einer hohen Restschuld und unattraktiven Zinsangeboten kann für den Kreditnehmer eine etwas aufwändigere Umschuldung in Frage kommen, um Geld zu sparen. In diesem Fall beendet er die Geschäftsbeziehung seiner bisherigen Bank und entscheidet sich für ein neues Kreditinstitut als Kredit- bzw. Darlehensgeber.

Technisch gesehen löst das neue Kreditinstitut das in Frage stehende Darlehen ab. Als Sicherheit erhält die ablösende Bank die Grundschulden als Kreditsicherheit. Die Abtretung ist für den Kreditnehmer kostenpflichtig, bewegt sich aber in der Regel in einem Rahmen von einigen hundert Euro. Ein wenig Arbeitet wartet auch auf Sie. Allerdings werden Sie dabei oft von den Banken unterstützt, die sich intern über die reibungslosen Übergänge kümmern. Dennoch bleibt ein wenig Papierkram übrig.

Die neue finanzierende Bank benötigt für die Ausfertigung des neues Vertrages folgende Unterlagen:

Einkommensunterlagen (Einkommensteuerbescheid, aktuelle Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate)
Aktueller Grundbuchauszug des Objekts
Nachweis über geplante oder durchgeführte Modernisierungen
Darlehensvertrag des alten Kreditgebers
Restvaluta Bestätigung zum Ablösetermin

Welche Option passt zu mir?

Bei hoher Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist eine Umschuldung zu einem günstigeren Kreditangebot sinnvoll. Denn schon kleine Zinsvorteile können sich bei einer hohen verbliebenen Schuld zu beachtlichen Vorteilen durch Einsparungen kumulieren. Rechnen Sie aber nicht nur die Zinsvorteile ein, sondern berücksichtigen Sie auch die – eher geringen – Kosten, die Ihnen beim Anbieterwechsel etwa durch die Umschreibung der Grundschuld und andere Gebühren entstehen können.

Je geringer die Restschuld ist, desto weniger lohnt sich ein Banken- und damit Anbieterwechsel. In diesem Fall ist die Prolongation, also die Verlängerung des Kredits bei der bestehenden Bank sinnvoll. Sie sparen sich einigen Aufwand und Kosten.

Wichtig:

Besprechen Sie bei einer geringen Restschuld auch die Möglichkeit einer Ablöse der Summe. Ihr Bankberater wird Ihnen im Einzelfall sagen können, welche Vorteile dadurch entstehen könnten.

Forward-Darlehen – sinnvoll oder riskant?

Grundsätzlich stellt das Forward-Darlehen eine Sonderform der Anschlussfinanzierung dar. In Zeiten steigender Zinsen kann es eine attraktive Variante der für den Kreditnehmer sein, das Zinsrisiko für die Zukunft zu senken. Denn mit der Forward-Variante können bestehende niedrige Zinssätze für die Zukunft gesichert werden.

Info: Der Begriff ist aus dem Englischen (forward = vorwärts) abgeleitet, weil ein “vorwärts” schauender Kreditnehmer sich frühzeitig mit Festschreibung des gegenwärtigen (niedrigen) Zinsniveaus für die Zukunft beschäftigt.

Das Forward-Darlehen kann schon 60 Monate vor Ablauf des Hauskredits verhandelt werden. Aber Achtung: Eine seriöse Vorschau auf die Zinsentwicklung mit einer Vorlaufzeit von fünf Jahren ist eher ausgeschlossen. Deshalb sollte das Forward-Darlehen erst etwa ein bis zwei Jahre vor Ablauf verhandelt werden.

So funktioniert das Forward-Darlehen

Grundsätzlich kann das Forward-Darlehen mit der bestehenden Bank und nach Ablauf der Zinsbindung auch mit einer anderen Bank verhandelt werden. Dabei sollten Bank und Kunde der Meinung sein, dass in Zukunft eine Zinssteigerung zu erwarten ist. Nur dann macht es Sinn, sich den gegenwärtigen niedrigeren Zins zu sichern.

Grundsätzlich ist beim Forward-Darlehen mit einem Aufschlag auf den bestehenden Zins zu rechnen. Dieser fällt aber bei erwarteten Zinssteigerungen nicht entscheidend ins Gewicht. Der Vorteil: Wer sich frühzeitig mit der Zinsentwicklung uns seiner Finanzsituation auseinandersetzt, hat in Zukunft Ruhe und muss sich nicht wieder im Markt nach Angeboten umsehen.

Gerne dürfen Sie sich bei Fragen an uns, die PSD Bank RheinNeckarSaar, und unsere Baufinanzierungsberater wenden.

Wichtig:

Das Forward-Darlehen ist bindend. Wer etwa zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des bestehenden Vertrages eine solche Anschlussfinanzierung vorsieht, muss zum vorgesehenen Vertragsbeginn auch einsteigen – selbst, wenn sich die Zinsen nicht so entwickelt haben, wie prognostiziert.