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Dass beim Bau Fehler passieren, ist leider an der Tagesordnung. Wichtig ist, wie Handwerker oder Bauunternehmen damit umgehen. Unsere Expertin Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, Schlichterin der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein (SOBau) und Gründerin der Bauglück GmbH weiß genau, worauf es bei einer Mängelrüge oder Mängelanzeige ankommt und gibt wertvolle Tipps, damit der Konflikt nicht teuer und langwierig vor Gericht endet.
Was ist eine Mängelrüge?
Wenn Sie bei einem Handwerker oder einem Bauunternehmen eine Leistung in Auftrag gegeben haben und mit der Ausführung nicht zufrieden sind, können Sie den entsprechenden Mangel reklamieren. Das geht, indem Sie eine Mängelrüge aussprechen. Rechtlich definiert sich ein Mangel als Abweichung von der Ist- zur Soll-Beschaffenheit.
“Beim Bauen passieren viele Fehler, das ist vollkommen normal”, weiß Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. “Es gibt Mängel, bei denen Auftraggeber auch mal ein Auge zudrücken. Das kommt häufig bei optischen Mängeln wie Kratzern im Fensterrahmen oder leichten Farbabweichungen vor. Und es gibt technische Mängel, die zu erheblichen Folgeschäden führen können”, erklärt die Baurechtsexpertin. “Dazu gehören zum Beispiel undichte Fenster, Risse, die auf eine unzureichende Statik hinweisen oder Schimmel an der Wand.”
Welche Rechte habe ich bei einer Mängelrüge?
Wenn Sie in der Bauphase einen Mangel feststellen, können Sie dem Unternehmen eine Mängelrüge aussprechen. Darin legen Sie eine Frist fest, in der das Unternehmen Zeit hat, den Mangel zu beheben. Dabei bleibt dem Handwerker überlassen, wie der Mangel beseitigt wird.
Bis dahin dürfen Sie eine Summe in doppelter Höhe der Kosten einbehalten, die für die Mangelbeseitigung anfallen würde. Die Frist sollte angemessen sein, also nicht zu knapp angesetzt. Wenn Sie unsicher sind, hilft ein Bausachverständiger bei der Einschätzung.
In der Bauphase von Anfang an mit einem Sachverständigen zusammenzuarbeiten, legt Manuela Reibold-Rolinger ohnehin allen Bauherren dringend ans Herz. “Ein Laie erkennt Mängel oft nicht”, weiß die Fachanwältin aus langjähriger Erfahrung. Bei der Bodenplatte zum Beispiel ist es schwer zu beurteilen, ob die Betonklasse stimmt oder das Fundament die richtige Stärke hat. Auch ob etwa die Flachdach-Abdichtung korrekt vorgenommen wurde, kann auf der Baustelle leicht übersehen werden.
Darauf kann ein Sachverständiger bei baubegleitender Kontrolle schon früh hinweisen. “Generell gilt: Je früher der Mangel erkannt wird, desto schneller und günstiger kann er behoben werden. Denn Mangel-Folgeschäden können extrem hohe Kosten verursachen und den Bau verzögern”, mahnt die Baurechtsexpertin. “Breitet sich beispielsweise unter dem Boden Schimmel aus, muss der gesamte Bodenbelag herausgerissen werden.”
Fällt der Mangel erst bei der Abnahme auf, können Sie dem Unternehmen ebenfalls eine Frist setzen. Nach der Bauabnahme gilt eine Frist von fünf Jahren, in denen Mängel gerügt werden können. Auch hier sind Feuchtigkeitsschäden der Klassiker.
Aber Achtung:
“Gerade Mängelrügen nach der Abnahme gehören unbedingt in die Hände eines Fachanwalts für Verbraucherbaurecht”, rät Manuela Reibold-Rolinger. “Laien passieren schnell Fehler, die teuer werden können.”
Ihr Profi-Tipp: Macht ein Jahr vor dem Ablauf der Gewährleistungszeit, also vier Jahre nach der Abnahme eine Begehung mit einem baubegleitenden Qualitäts-Kontrolleur. Der Experte kann schnell erkennen, ob noch Mängel vorhanden sind.
Was muss eine Mängelrüge enthalten?
Damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind, ist es wichtig, dass Ihre Mängelrüge wasserdicht formuliert ist. Neben der Beschreibung des Mangels und der Örtlichkeit, an der er aufgetreten ist, gehören auch die Adresse des Objekts und die Vertragsnummer in die Mängelrüge. Wichtig ist zudem die Frist, die ihr zur Beseitigung setzt.
“Während man Mängel wie falsche Fliesen oder ungerade Fugen selbst rügen kann, macht es bei komplexen Mängeln Sinn, einen Experten zu beauftragen”, rät unsere Baurechtsexpertin. Ihr Tipp: “Wenn es sich um mehrere Mängel handelt, sollten diese am besten durchnummeriert werden. So kann man sich in folgenden Schreiben auf die jeweiligen Nummern berufen. Das beugt Missverständnissen vor.”
Ganz wichtig: “Auch im digitalen Zeitalter sollte die Mängelrüge per Einwurf-Einschreiben verschickt werden. Nur so kann per Gesetz sichergestellt werden, dass die Mängelrüge den Adressaten auch erreicht. Bei einer E-Mail ist das Risiko zu hoch, dass die Rüge ignoriert wird.”
Was kann ich tun, wenn der Handwerker nicht auf die Mängelrüge reagiert?
Regiert der Handwerker nicht auf Ihre Rüge, können Sie eine weitere aussprechen. Laut Gesetz sind Sie dazu aber nicht verpflichtet. Stattdessen können Sie ein anderes Unternehmen beauftragen, den Mangel zu beseitigen – und zwar auf Kosten des Verursachers.
Diese Vorgehensweise nennt sich auch Ersatzvornahme. Die Ersatzvornahme ist jedoch erst nach der Abnahme möglich. Vor der Abnahme kann ein Mangel zwar gerügt werden, man muss dem Unternehmer jedoch die Zeit bis zur Abnahme geben, den Mangel zu beseitigen. Tut er dies nicht, kann die Abnahme verweigert oder der Vertrag außerordentlich gekündigt werden. Das gehört aber unbedingt in die Hände des Fachanwalts für Baurecht.
Damit Sie nicht in Vorleistung gehen müssen, besteht nach der Abnahme oder Kündigung die Möglichkeit einer Kostenvorschussklage. Das bedeutet, dass der Mangelverursacher Ihnen die voraussichtlichen Kosten für die Mangelbeseitigung durch ein anderes Unternehmen als Vorschuss zahlen muss. Dafür müssen Sie zunächst einen Kostenvoranschlag einholen.
Pfusch am Bau: Kann ich den Antrag entziehen?
Nicht direkt. Sobald Sie einen Mangel feststellen, müssen Sie dem Verursacher die Gelegenheit zur Nachbesserung geben. Reagiert der Handwerker nicht auf Ihre Rüge, können Sie den bestehenden Vertrag außerordentlich kündigen. “Dafür sollte allerdings unbedingt ein Anwalt hinzugezogen werden”, rät Manuela Reibold-Rolinger. “Denn bei einer Kündigung gibt es etliche Fallstricke, die teure Folgen haben können.”
Wie lange haben Sie Zeit, Mängel zu reklamieren?
Nach der Bauabnahme haben Sie maximal fünf Jahre Zeit, den Mangel zu reklamieren. Vorher gilt: so schnell wie möglich – schon im eigenen Interesse. Denn je schneller ein Mangel entdeckt wird, desto schneller und unkomplizierter kann er behoben werden. Je länger Sie mit der Rüge warten, desto größer wird die Gefahr zeitlicher Verzögerungen.
Wie lange hat der Handwerker Zeit, Mängel zu beheben?
Im Rahmen der Bauphase hat der Handwerker bis zur Abnahme Zeit, den Mangel zu beheben. Nach der Bauabnahme gilt die anberaumte Frist.
Was tun, wenn Mängelbehebung scheitert?
Wenn der Handwerker den beanstandeten Mangel nicht zu Ihrer Zufriedenheit erfüllt, können Sie erneut eine Mängelrüge aussprechen. Es sei denn, ein Sachverständiger befindet, dass eine erneute Zusammenarbeit unzumutbar für Sie wäre. Das ist dann der Fall, wenn der Handwerker extrem stümperhaft gearbeitet oder sich anderweitig unprofessionell verhalten hat.
Baumängeln vorbeugen: Wie finde ich seriöse Handwerker?
Internet-Foren sind eine gute Möglichkeit, um sich über Handwerker und Bauunternehmen zu informieren und sich mit anderen Bauherren auszutauschen. Auch Referenzobjekte geben Aufschluss über die Qualität der Arbeit.
Manuela Reibold-Rolinger rät dazu, den potenziellen Vertragspartner ganz offen zu fragen, wie er mit Mängeln umgeht. “Meiner Erfahrung nach ist eine offene Kommunikationskultur ein wichtiges Kriterium, um ein gutes Bauunternehmen zu erkennen.”
Baumängel: Wer hilft bei Ärger mit Handwerkern?
Handwerkskammern haben in der Regel eine Schlichtungsstelle, die Betroffenen helfen kann. Ansonsten bleibt nur der Weg zum Anwalt.
Sind Sie auf der Suche nach einer baubegleitenden Mängelprüfung?
Sie haben sich entschlossen zu bauen? Vielleicht besitzen Sie auch schon ein Gebäude und möchten dieses erweitern, einen Umbau durchführen oder es einer anderen Nutzung zuführen?
Die Praxis zeigt, dass eine baubegleitende Qualitätsüberwachung selbst bei kleinen Bauvorhaben von Vorteil ist. Je eher ein Fehler erkannt wird, desto geringer sind meist die Beseitigungskosten. Reduzieren Sie mit unserer Unterstützung das Risiko von Mangelärger.
Gerne können Sie ein kostenloses Erstgespräch mit uns vereinbaren:
