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Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Faustformel sagt’s

Kann ich mir ein Haus leisten? Und wenn ja, wie viel Haus kann ich mir leisten? Ob Nebenkosten oder Finanzierungsdauer – neben dem Kaufpreis sollten Sie bei der Immobiliensuche auch andere Faktoren beachten. Mit dieser Faustformel können Sie ausrechnen, wie hoch der Kaufpreis maximal sein darf.

Der Traum von der eigenen Immobilie steht. Doch bevor die Planungen losgehen können, sollten Sie einen Kassensturz machen. Dieser Ratgeber hilft Ihnen bei der Beantwortung der zentralen Fragen: Kann ich mir ein Haus leisten? Und: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Dafür bekommen Sie wertvolle Tipps, eine Faustformel und einen Budgetrechner.


Budgetrechner: Kann ich mir ein Haus leisten? 

Ob der Traum vom Eigenheim ein Traum bleibt und wie viele Kompromisse Sie bei der Immobiliensuche machen müssen, hängt vom Budget ab. Sie fragen sich: Kann ich mir ein Haus leisten? Oder: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Wenn Sie wissen wollen, wie teuer ein Objekt sein darf, damit Sie es sich leisten können, dann rechnet den maximalen Kaufpreis und Kreditbetrag sowie Ihre maximale monatliche Kreditrate mithilfe eines Budgetrechners einfach im Internet aus.

Dazu müssen Sie nur Ihr monatliches Nettohaushaltseinkommen – Details weiter unten im Artikel –, das vorhandene Eigenkapital und die monatlich mögliche Kreditrate eingeben.

Passen Ihre finanzielle Situation zum aktuellen Immobilienmarkt? Unser Immobilienpreise-Newsticker und die Baupreise-Prognose geben Auskunft, was preislich derzeit üblich ist.


Faustformel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

In der folgenden Rechnung zeigen wir Ihnen, wie Sie in drei Schritten ermitteln, wie viel Haus Sie sich leisten können.


Schritt 1: Maximale Monatsrate ermitteln

Nehmen Sie Ihre bisherige Miete und addieren das hinzu, was Sie monatlich übrig haben. Davon ziehen Sie die folgende Posten ab:

  • Reserve für besondere Ausgaben (200 Euro)
  • Nebenkosten im neuen Haus (2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche)
  • Instandhaltungsrücklage (1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei einem Neubau, bei Altbauten ist die Instandhaltungsrücklage höher).

Nehmen wir an, Sie zahlen derzeit 1.200 Euro Miete und haben monatlich 800 Euro übrig. Sie wollen ein Haus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche finanzieren.
Dann sieht die Rechnung so aus:

1.200 Euro + 800 Euro = 2.000 Euro

2.000 Euro – 200 Euro – 300 Euro – 120 Euro = 1.380 Euro

Sie können also monatlich eine Rate von 1.380 Euro zurückzahlen.


Schritt 2: Maximale Kreditsumme ermitteln

Als einfache Faustformel zur Berechnung des maximalen Kreditbetrags wird häufig diese Rechnung empfohlen:
(Monatlicher Überschuss + Kaltmiete) x 12 x 20 = maximaler Kreditbetrag

In unserem Fall läge der maximale Kreditbetrag also bei 480.000 Euro. Diese Formel liefert allerdings nur einen ersten, relativ groben Näherungswert für den höchstmöglichen Kreditbetrag.


Schritt 3: Maximalen Kaufpreis ermitteln

Zu der Kreditsumme müssen Sie jetzt noch das vorhandene Eigenkapital dazurechnen. Davon ziehen Sie dann einen Sicherheitsabschlag von fünf Prozent des Kaufpreises ab, der als Finanzpuffer dient. Außerdem müssen Sie die Kaufnebenkosten abziehen. Diese betragen 8 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises, Sie können also pauschal mit zehn Prozent des Kaufpreises kalkulieren.
Als Ergebnis erhalten Sie nun den maximalen Preis, den die Immobilie kosten darf, die Sie sich leisten können.


Wie hoch kann mein Hauskredit sein?

Weder der Lottogewinn noch der erhoffte Geldsegen der Erbtante oder die seit Jahren fällige Gehaltserhöhung sollten in die Kalkulation einbezogen werden. Rechnen Sie mit dem, was Sie wirklich haben. Was zahlen Sie jetzt an Kaltmiete? Wie viel mehr Geld könnten Sie noch ausgeben?

Als Faustformel gilt: Geben Sie nicht mehr als die Hälfte Ihres monatlichen Netto­einkommens fürs Wohnen aus – inklusive laufender Nebenkosten. Wenn man mehr als die Hälfte des Einkommens fürs Wohnen ausgibt, dreht sich alles nur noch ums Haus oder die Wohnung, man kann sich nichts anderes leisten und hat keine Reserven mehr. Da sind Verzweiflung und Streit programmiert.
Banken beantworten die Frage “Wie viel Haus kann ich mir leisten?” meist ganz pragmatisch mit der Faustregel: Ihre maximale Monatsrate für den Hauskredit darf nicht höher als 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommen sein.


Wie berechne ich mein Nettohaushaltseinkommen für die Baufinanzierung?

Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt maßgeblich davon ab, wie viel Geld Sie am Monatsende übrig haben. Sie können Ihr Nettohaushaltseinkommen ganz einfach ermitteln, indem Sie einmal all Ihre regelmäßigen, aber auch unregelmäßigen Einnahmen und Ausgaben aufschreiben und sie miteinander verrechnen. Nur so können Sie sich darüber klar werden, wie viel Geld Sie monatlich wirklich für die Rückzahlung eines Kredits habt.

Regelmäßige Einnahmen sind:

  • Gehalt/Lohn
  • Urlaubsgeld
  • Provision/Weihnachtsgeld/Prämien
  • Kindergeld/Unterhaltszahlungen
  • Zinserträge
  • Mieteinnahmen von bereits vorhandenen Immobilien (OHNE eventuelle Einnahmen der geplanten Immobilie)

Einmalige Einnahmen sind:

  • Geldgeschenke/Steuerrückerstattungen
  • Verkauf des Autos oder von Wertpapieren

Wenn Sie die Summen addiert haben, dann teilen Sie den Betrag durch zwölf, um auf die
Summe zu kommen, die Ihnen durch einmalige Einnahmen monatlich zur Verfügung steht.

Regelmäßige Ausgaben sind:

  • Lebensmittel
  • Miete und Betriebskosten
  • Urlaub/Freizeit (Ausgehen, Sport, Kino, Hobby etcetera)
  • Bekleidung
  • Telefon, Handy, Internet
  • Versicherungen (zum Beispiel Hausrat, Haftpflicht, Unfall, Kfz)
  • Gesundheit
  • Auto und Verkehr
  • Rücklagen für Haushaltsgeräte und Möbel
  • Betriebskosten und Wohnnebenkosten in der neuen Wohnung/ im neuen Haus
  • Unterhaltszahlungen

Unregelmäßige Ausgaben sind:

  • Sondertilgung für die Wohnung
  • Reparaturen für das Auto
  • Vermögensschaden, der nicht durch die Versicherung gedeckt ist

Wenn Sie die unregelmäßigen Ausgaben addiert habt, dann teilen auch diesen Betrag durch zwölf, um auf die durchschnittliche monatliche Belastung zu kommen.


Verfügbares Nettoeinkommen für die Immobilienfinanzierung berechnen

Alle Werte realistisch aufgeschrieben? Dann ergibt sich daraus folgende einfache Rechnung:
Summe Einnahmen – Summe Ausgaben = Verfügbares Nettoeinkommen geteilt durch 2 = maximale Summe, die ihr monatlich für die Rückzahlung des Kredites habt. 
Damit haben Sie schon einen konkreten Anhaltspunkt, wie viel Haus Sie sich leisten können.


Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Auch hierfür gibt es eine Faustregel: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollte man beim Hauskauf mit einbringen – durch Erspartes, Bausparvertrag, Lebensversicherung oder Ähnliches. Ohne Sicherheiten hat man bei den Banken schlechte Karten. Auch wenn inzwischen der Hauskauf ohne Eigenkapital möglich ist.


Wie hoch sind die Kaufnebenkosten und Hausnebenkosten?

Makler, Notar, Grunderwerbsteuer – da kommen schnell noch einmal Kaufnebenkosten von acht bis 12,5 Prozent des Kaufpreises hinzu. Außerdem braucht man bei jeder Immobilie – egal ob neu oder gebraucht – immer noch Geld für kleine oder größere Veränderungen oder Anschaffungen. Ein Notar- und Grundbuchkostenrechner hilft euch bei der Kalkulation.

Plus: Laufende monatliche Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung, Müllabfuhr, TV, Telefon etcetera nicht vergessen!
Als Faustregel für die Hausnebenkosten gilt: Kalkuliert für die laufenden Nebenkosten rund vier bis acht Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Dann seid ihr auf der sicheren Seite. 

Übrigens: Auch der Umzug und teilweise ein paar Monate Doppelbelastung aus alter Miete und neuem Darlehen kosten Geld.


Finanzierungsdauer und Tilgung: Was ist ratsam?

Planen Sie Ihre Baufinanzierung so, dass Sie spätestens mit Eintritt ins Rentenalter Ihre Immobilie abgezahlt haben. Dann haben Sie nur noch die laufenden Nebenkosten zu zahlen und sind unabhängig von Mieterhöhungen. Eine bessere Rente als das Wohnen in den eigenen vier Wänden gibt es nicht, oder?

Welchen Tilgungssatz Sie zu Beginn wählen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, je höher die anfängliche Tilgungsrate, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Eine weitere Faustregel besagt: Je niedriger die Zinsen, desto höher sollte die Tilgung ausfallen, um eine unnötig lange Laufzeit zu verhindern.

Üblich ist eine anfängliche Tilgung von zwei bis drei Prozent. Ändert sich Ihre finanzielle Situation, können Sie bei den meisten Banken kostenlos einen Tilgungswechsel vornehmen. Achten Sie darauf bei der Wahl Ihres Kreditgebers. Auch ein Sondertilgungsrecht, bei dem man zwischendurch Schulden abbauen kann (aber nicht muss), wäre erfreulich. Bevor Sie ein Darlehen abschließen, erstellen Sie unbedingt einen Tilgungsplan, um Ihnen einen Überblick über die Rückzahlung Ihres Kredits zu verschaffen oder wenden Sie sich an unsere Berater der PSD Immobilien GmbH, die Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen.

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