Erbschaften sind ein enormer privater Milliarden-Transfer. Jedes Jahr werden hierzulande Werte in Höhe von rund 400 Milliarden vererbt oder schenkungsweise übertragen. Immobilien nehmen dabei einen Spitzenplatz ein. Nahezu jedes zweite Erbe beinhaltet das sogenannte „Betongold“. Knapp die Hälfte der Immobilien sind Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen liegen bei zehn Prozent. Der Rest verteilt sich auf Mehrfamilienhäuser und Grundstücke. Für viele Menschen war das Erbe ein wichtiger Beitrag für die Vermögensbildung, sowie ein bedeutender Beitrag zur Verwirklichung des Traums vom Eigenheim.
Jetzt kann Erben jedoch richtig teuer werden. Denn mit der Änderung des Steuerrechts seit Anfang 2023 verändern sich auch die Rahmenbedingungen für die Wertermittlung der Immobilien. Dabei geht es vorrangig um die Berechnung des Verkehrswertes. Zwei Verfahren stehen dafür zur Verfügung.
- Das Vergleichswertverfahren: Hierbei wird die Umgebung des Hauses betrachtet, in welcher sich die Immobilie befindet. Die Preise vergleichbarer Immobilen werden als Ermittlungsrichtlinie herangezogen.
- Das Sachwertverfahren: Grundstück und Haus werden getrennt bewertet und zu einem Gesamtpreis kumuliert.
Das Sachwertverfahren gilt in seiner Struktur als veraltet und wurde nun in seinen Parametern vom Gesetzgeber verändert. Ansatzpunkt ist vor allem die sogenannte „mögliche Nutzungsdauer“ von Häusern. Mit der Verlängerung dieser Nutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre, erhält die Immobilie in ihrer Bausubstanz rechnerisch einen höheren Zeitwert. Weil Häuser danach länger bewohnbar oder nutzbar sind, verändert sich auch der Multiplikationsfaktor der Immobilie. Bisher lag er bei 0,9 bis 1,1. Künftig steigt er auf 1,3 bis 1,5. Damit steigt nicht nur der Immobilienwert, gleichzeitig sind auch die Freibeträge der Erben deutlich früher ausgeschöpft. Diese liegen bei 500.000 Euro bei vererbenden Ehepartner. Kindern wird im Erbfall ein Freibetrag von 400.000 Euro zugestanden – allerdings je vererbendem Elternteil. Enkelkinder können noch einen Freibetrag von jeweils 200.000 Euro beanspruchen. Übersteigt das Erbe die Freibeträge, müssen diese Überhänge versteuert werden. Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich dabei sowohl nach dem persönlichen Steuersatz des Erbenden, als auch nach der Höhe des Erbes.
Was bedeutet dies aber für die Belastung der Erben durch das neue Steuerrecht? Schauen wir uns einmal ein fiktives Beispiel an: Nach dem Tode Ihres Ehemannes, möchte Ehefrau Gisela F. Testamentarisch das Erbe für Ihre Tochter Katja G. festlegen. Danach würde die Tochter von der Erblasserin eine ansehnliche Immobilie erben, für welche beide Eltern ein Leben lang gearbeitet haben.
Das Haus hat einen Zeitwert von 420.000 Euro. Nach altem Steuerrecht wird dieser Wert mit 0,9 multipliziert. Daraus ergibt sich ein zu vererbender Immobilienwert von 378.000 Euro und liegt somit deutlich innerhalb der Freibetragsgrenze von 400.000 Euro.
Nach neuem Steuerrecht sieht die Sache schon ganz anders aus. Hier kann der Zeitwert durch die Anpassung der „möglichen Nutzungsdauer“ mit dem Faktor 1,5 multipliziert werden. Danach würde Gisela F. Ihrer Tochter Katja eine Immobilie im Wert von 630.000 Euro vererben. Katja G. müsste somit auf den Überhang von 230.000 Euro Erbschaftssteuern bezahlen und dafür unter Umständen das Haus verkaufen oder erneut mit Hypotheken belegen. Das ist aber sicher nicht im Sinne der Mutter von Katja G. als Erblasserin.
Im Rahmen einer sogenannten vorweggenommen Erbfolge können die Abkömmlinge schon zu Lebzeiten bedacht werden. Damit könnten eventuelle Erbschaftssteuern umgangen werden. Da Übergaben zu Lebzeiten des Erblassers rechtlich als Schenkung betrachtet werden, müssen auch hier die für die Erben geltenden Freibeträge betrachtet werden. Vorteil: Diese Freibeträge können alle 10 Jahre genutzt werden. Somit kann eine Übertragung etwa von Immobilien schrittweise erfolgen.
Tipp: Ob etwa Schenkungen zu Lebzeiten, also das Übertragen mit „warmer Hand“ oder andere Modelle einen Ausweg zum Erhalt der Immobilie darstellen könnten, müsste jedoch im Gespräch mit Experten ergründet werden. Je nach Einzelfall sind dies Steuerberater, Fachanwälte für Erbrecht, Notare oder die Rechtsberatungen der Verbraucherzentralen.
