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So bessern Sie Ihre Rente auf

So bessern Sie mit Ihrer Immobilie die Rente auf

Immobilienrente, Teilverkauf oder Umkehrhypothek – treffen Sie die richtige Entscheidung für einen unbeschwerten Ruhestand!

Für die meisten Deutschen gelten Immobilien als sicherster und wertbeständigster Bestandteil der Altersvorsorge. Damit Wohnung oder Eigenheim aber wirklich optimal zu einem unbeschwerten Ruhestand beitragen können, sollte man sich rechtzeitig mit den verfügbaren Optionen beschäftigen. Was ist, wenn die Kinder aus dem Haus sind und die Immobilie einfach zu groß ist, wie kann ich mir Wünsche erfüllen, ohne dafür die Immobilie zu veräußern, was ist zu tun, wenn ich über mehr Barmittel verfügen möchte aber auch noch Miteigentümer meiner Immobilie bleiben möchte? So vielfältig, wie die unterschiedlichen Bedürfnisse im Alter sein mögen, so vielfältig sind die Lösungsmöglichkeiten.

Umkehrhypothek

Diese besondere Form des Hypothekendarlehens ist ein attraktives Modell für Rentner, die Eigentümer ihrer Immobilie bleiben wollen, ohne auf Bargeld oder eine Aufstockung der monatlichen Rente verzichten zu müssen. Die eigene Immobilie dient bei diesem besonderen Kreditvertrag zwar als Sicherheit, die als verbriefte Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Aber das Eigentum an der Immobilie bleibt beim Kreditnehmer. Der entscheidet auch über die Auszahlungsmodalitäten (Einmalzahlung oder monatliche Aufstockung zur Rente). Das Besondere an der Umkehrhypothek ist: Einmalbetrag oder monatliche Rentenzahlungen bauen sich als Schuldenlast von Jahr zu Jahr bis zur Höhe des vereinbarten Kreditrahmens auf. Zinsen und Tilgung werden gestundet. Das Darlehen wird erst beim Auszug des Kreditnehmers  – etwa in ein Pflegeheim – oder bei dessen Tod fällig.

Vorteil: Kreditnehmer und Ehepartner sind durch Räumung geschützt, Erben können weiterhin bedacht werden. Die Erben können das Darlehen durch eigene Mittel, Verkauf oder Neukredit ablösen. Sollte daran seitens der Erben kein Interesse bestehen, kann die Bank die Immobilie verwerten. Vorteilhaft ist auch hier, dass ein eventueller Überschuss an die Erben ausgezahlt wird.

Nachteil: Statt des besseren Verkehrswertes erhält der Darlehensnehmer lediglich den geringeren Beleihungswert als Auszahlung. Außerdem müssen alle notwenigen Instandhaltungsmaßnahmen vom Darlehensnehmer bezahlt werden und können damit das freigewordene Kapital schmälern.

Leibrente

Die Leibrente ist eine Sonderform des Immobilienverkauf auf Rentenbasis und bietet unterschiedliche Varianten. Grundsätzlich verkauft der Eigentümern seine Immobilie, nutzt sie aber selbst im Rahmen eines lebenslangen Nießbrauchrechtes, das ihm ein Wohnrecht bis zum Ableben garantiert. Im Gegenzug erhält er vom neuen Eigentümer zwar nicht wie üblich den (vollen) Kaufpreis, sondern eine monatliche Rate, mit der er seine Rente aufstocken kann. Die Rentenzahlung ist zeitlich nicht begrenzt sondern ist jedenfalls bis zum Tod des Verkäufers garantiert. 

Der Vorteil: Der neue Eigentümer ist für alle Instandhaltungskosten (neues Bad, Heizung, undichte Fenster, Leck im Dacht etc.) und die Zahlung Grundsteuer zuständig.

Sollte der Verkäufer einmal seinen Lebensmittelpunkt verlegen und ausziehen wollen, kann er das problemlos tun. Das Nießbrauchsrecht räumt ihm neben dem Wohnrecht auch das Recht zur Vermietung der Immobilie ein. Das Nießbrauchsrecht kann im Falle eines Umzuges in ein Wohn- oder Pflegeheim aber auch aufgegeben, also an den neuen Eigentümer verkauft werden. Dann fällt zwar die monatliche Renten-Rate weg aber der Verkäufer verfügt über Bargeld. Natürlich kann der Eigentümer einer Immobilie auch Sonderregeln im Rahmen der Leibrentenzahlungen vereinbaren. Dazu gehört, dass er mit der Leibrente über seinen Tod hinaus auch seine Angehörigen absichern (verlängerte Leibrente) oder seinen Partner oder seine Partnerin bedenken kann (verbundene Leibrente).

Teilverkauf

Wer etwa größere Renovierungen oder einen altersgerechten Umau seiner Wohnung oder des Hauses plant, ohne über die nötigen Finanzen zu verfügen, muss sich nicht gleich von seiner ganzen Immobilie trennen. Vielmehr könnte er auch einen Teilverkauf in Erwägung ziehen. Der Käufer erwirbt dann nicht die komplette Immobilie, sondern – wie der Begriff nahelegt – nur einen Teil – bis maximal 50 Prozent davon. Der Verkäufer erhält nach Wertermittlung durch einen unabhängigen Gutachter eine Sofortauszahlung, die beliebig eingesetzt werden kann.

Vorteil: Der Verkäufer erhält schnelles Geld, profitiert weiterhin an der Preisentwicklung des Immobilienmarktes, kann vererben, weiterhin verkaufen,  vermieten, den veräußerten Anteil zurückkaufen und so lange in der Immobilie wohnen, wie er möchte.

Nachteil: Der Verkäufer zahlt für den verkauften Anteil der Immobilie ein monatliches Nutzungsentgeld, der neue Miteigentümer beteiligt sich nicht Investitions- und Instandhaltungskosten, die Provisonszahlungen sind oft sehr hoch.

 

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