Wer direkt an die Grundstücksgrenze des Nachbarn bauen will, sollte die gesetzlichen Vorschriften zur Grenzbebauung beachten. Denn wer den erlaubten Abstand unterschreitet, dem droht im Zweifel der Abriss. Doch es gibt auch Ausnahmen und die Möglichkeit, eine Baulast zu erklären.
Egal ob Haus, Garage, Carport oder Balkon – wenn Sie direkt an die Grenze Ihres Grundstücks ein Gebäude stellen wollen, dann müssen Sie sich an die Vorschriften zur Grenzbebauung halten. Wie nah Grundstückseigentümer an die Grenze bauen dürfen, ist klar geregelt. Wir zeigen Ihnen, was Sie beachten müssen und wann Sie eine Baulast bei der Grenzbebauung brauchen.
Was bedeutet Grenzbebauung?
Um eine Grenzbebauung handelt es sich, wenn Ihr Bauvorhaben direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden soll und Sie die festgelegten Mindestabstände unterschreiten. Oder anders: Sobald Sie mit Ihrem Bauprojekt den vorgeschriebenen Abstand zum Nachbargrundstück nicht einhalten können, handelt es sich um eine Grenzbebauung.
Wo endet mein Grundstück und wo fängt das des Nachbarn an?
Bei der Grenzbebauung treten Regelungen in Kraft, die zum Beispiel aus Sicht des Brandschutzes wichtig sind. Aber auch die Privatsphäre des Nachbarn muss bei einer Grenzbebauung berücksichtigt werden. Welche Abstände zum Nachbargrundstück ihr grundsätzlich einhalten müsst, um eine Baugenehmigung zu bekommen, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden.
Wie nah darf man an die Grundstücksgrenze bauen?
Wie nah man an die Grundstücksgrenze bauen darf, ist in der Landesbauordnung geregelt. Die genauen Vorgaben unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Grundsätzlich berechnet man die erforderliche Abstandsfläche, indem man die Höhe der Außenwände mit einem Faktor zwischen 0,2 und 1 multipliziert.
Der Faktor hängt auch von der Lage des Grundstücks (Innenstadt, Rand der Gemeinde) ab. Dachflächen werden je nach Neigungswinkel des Daches voll, nur zu einem Drittel oder nur zu einem Viertel zur Gebäudehöhe hinzugerechnet.
Wie hoch der Faktor in eurem Bundesland ist und wie Dachflächen berücksichtigt werden, könnt ihr in der jeweiligen Bauordnung nachlesen. Sämtliche Landesbauordnungen finden Sie hier.
Wichtig: Egal, was bei der Berechnung herauskommt, alle Bundesländer haben Mindestabstände zur Grundstücksgrenze festgelegt. Diese liegen zwischen 2,5 und 3 Metern. Die gute Nachricht: Es gibt auch Ausnahmen.
Wann ist eine Grenzbebauung gestattet?
Neben der allgemeinen Bauordnung gibt es auch örtliche Bebauungspläne. Die Regeln, die darin enthalten sind, sind gewichtiger als die Bauordnung. Erlaubt der Bebauungsplan beispielsweise eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen hinfällig. Das ist häufig in Stadtkernen der Fall, wo es geschlossene Baulinien gibt, die auch bei Neubauten eingehalten werden sollen.
Ausnahmen gibt es auch, wenn das Gebäude des Nachbarn ebenfalls direkt an der Grenze liegt, wie es bei Reihenhäusern oder Baulücken häufig der Fall ist. In Nordrhein-Westfalen sind diese beispielsweise in §6 der Bauordnung geregelt.
In diesen Fällen wird allerdings eine Brandschutzwand zwischen den Häusern vorausgesetzt. Diese muss die Feuerwiderstandsklasse F90 aufweisen. Das gewährleistet, dass die Wand im Falle eines Brandes für 90 Minuten ihre Funktion behält.
Doch auch hier gilt: Jedes Bundesland hat seine eigenen Regeln. Nur ein Blick in die Landesbauordnung, in den Bebauungsplan oder der Rat eines Experten liefern eindeutige Klarheit. Denn kleinere Projekte sind häufig auch ohne Baugenehmigung umsetzbar.
Wie nah darf eine Garage an die Grenze gebaut werden?
Garagen dürfen in vielen Bundesländern ohne Genehmigung direkt an die Grenze zum Nachbarn gebaut werden. Ob eine Grenzbebauung bei Garagen erlaubt ist, ist jedoch von der Grundfläche und Mauerhöhe abhängig. Meistens darf eine Garage nicht höher als drei Meter sein. Die zugelassene Gesamtlänge beträgt in vielen Fällen zwischen neun und zwölf Meter.
Das gilt auch für Carports, Gewächshäuser und Gebäude ohne Aufenthaltsräume, sofern sie bestimmte Höchstmaße nicht überschreiten. Übrigens gelten auch für Hecken, die an der Grenze wachsen sollen, Abstandsregelungen.
Kann mein Nachbar die Grenzbebauung verhindern?
Für eine Grenzbebauung brauchen Sie das Einverständnis des Nachbarn. Also immer dann, wenn Sie die vorgeschriebenen Abstandsflächen mit Ihrem Bauvorhaben nicht einhalten können. Denn eine Grenzbebauung kann die Privatsphäre des Nachbarn beeinträchtigen und bedarf deshalb seiner Zustimmung.
Geregelt wird die Grenzbebauung durch das Nachbarrecht im BGB. Der Prozess verläuft wie folgt:
- Sie stellen den Bauantrag und beantragt dort eine Befreiung von den Abstandsflächen.
- Ihr Nachbar wird über dieses Vorhaben informiert.
- Nun kann er Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen oder zustimmen.
- Stimmt er dem Bauvorhaben nicht zu, wird Ihnen keine Baugenehmigung erteilt. Legt er keinen Widerspruch ein oder gibt er innerhalb von vier Wochen überhaupt keine Stellungnahme ab, so erteilt Ihnen die Baubehörde ohne die Zustimmung des Nachbarn die Baugenehmigung.
Allerdings können Sie auch vorher die schriftliche Zustimmung Ihres Nachbarn einholen. Für solche Fälle gibt es Muster-Formulare zum Download im Internet. Grenzgaragen können Sie in vielen Fällen jedoch auch ohne das Okay eures Nachbarn bauen.
Welche Strafen drohen bei einer unerlaubten Grenzbebauung?
Falls Sie mit einer Grenzbebauung gegen das Baurecht verstoßen, können Ihnen Strafen drohen. Für einen “Schwarzbau” kann die Behörde Ihnen dessen Nutzung untersagen, eine Stilllegung fordern oder Geldstrafen verhängen. Möglich ist auch, dass Sie das Gebäude wieder zurückbauen müssen.
Abseits vom Bauamt können Ihnen auch Klagen Ihres Nachbarn drohen. Dieser kann laut Zivilrecht eine Unterlassungsklage oder einen Schadensanspruch gegen Sie erheben.
Wann ist eine Grenzbebauung verjährt?
Eine Grenzbebauung verjährt nicht. Haben Sie die Grenzbebauung also ohne Zustimmung des Nachbarn und/oder der Behörden durchgesetzt, kann Ihnen unter Umständen der Abriss drohen.
Ein besonderer Fall in der Grenzbebauung stellt der Bestandsschutz dar. Dieser schützt bereits erbaute Gebäude, also Altbestand, vor späteren rechtlichen Änderungen. Er erschließt sich aus Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes und sichert Hausbesitzern ihr Eigentum.
Im konkreten Fall bedeutet das, dass ein Altbestand nicht einfach wieder eingerissen werden darf. Das gilt jedoch nur für Häuser, die unter Beachtung der damaligen Gesetze an der Grenze erbaut wurden. Ein sogenannter “Schwarzbau” an der Grundstücksgrenze fällt also nicht unter Bestandsschutz.
Wann brauche ich bei der Grenzbebauung eine Baulast?
Wenn Sie bei der Bebauung die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht einhalten können, diese aber auf dem Nachbargrundstück zur Verfügung gestellt werden kann, lässt sich die Grenzbebauung über eine Baulast regeln. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Abstandsbaulast. Das heißt, der Nachbar übernimmt die fehlende Abstandsfläche und duldet das Bauvorhaben.
Eine Baulast bei der Grenzbebauung müssen Sie schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklären. Es ist durchaus üblich, dass Sie dem Nachbarn für die Übernahme der Baulast einen finanziellen Ausgleich gewährt. Denn eine solche Baulast kann eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks mit sich bringen, wenn sie die Bebaubarkeit einschränkt.
Neben der Abstandsbaulast ist eine Anbaubaulast möglich. Diese kommt zustande, wenn Sie beispielsweise eine Garage an die Grundstücksgrenze bauen möchten. Ihr Nachbar kann dann bei eigenen Bauvorhaben dazu verpflichtet sein, an die von Ihnen erbaute Garage anzubauen.
FAQs Grenzbebauung
Wie nah darf ich an die Grundstücksgrenze bauen?
Der zum Nachbarsgrundstück erforderliche Mindestabstand ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Er bewegt sich zwischen 2,5 und 3 Metern. Je nach Höhe des geplanten Gebäude kann der erforderliche Abstand aber auch größer sein. Wird er unterschritten, handelt es sich um eine Grenzbebauung.
Was darf ich an der Grundstücksgrenze bauen?
Eine genehmigungsfreie Grenzbebauung ist unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Vorwiegend Garagen, Carports und Schuppen dürfen an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet werden, sofern sie eine gewisse Höhe und Länge nicht überschreiten. Bei den meisten anderen Bauvorhaben an der Grundstücksgrenze brauchen Sie erst die Zustimmung des Nachbarn, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
Wie weit muss ein Zaun von der Grenze entfernt sein?
Ein Zaun als Einfriedung muss in der Regel einen Abstand zur Grundstücksgrenze von 50 Zentimetern haben. Halten Sie diese Abstandsfläche nicht ein, handelt es sich um eine Grenzbebauung.
Brauche ich für die Grenzbebauung das Einverständnis meines Nachbarn?
Wird der erlaubte Abstand unterschritten, dann kann der Nachbar der Grenzbebauung widersprechen. Sie dürfen dann nicht bauen. Stimmt er zu oder meldet er sich innerhalb von vier Wochen nicht, dann dürfen Sie bauen. Ausnahmen gibt es für Garagen oder Gebäude, die bestimmte Höhen und Größen nicht überschreiten. Hierfür brauchen Sie in der Regel keine Zustimmung des Nachbarn.
Was, wenn ich zu nah an die Grundstücksgrenze baue?
Im schlimmsten Fall kann das einen Abriss des Gebäudes zur Folge haben. Außerdem kann es stillgelegt werden oder eine Geldstrafe wird fällig. Halten Sie sich jedoch an den erlaubten Abstand und die gesetzlichen Vorschriften, haben Sie nichts zu befürchten.
Bei Fragen dürfen Sie sich gerne an uns wenden!
