Wohnraum ist knapp. Eine bezahlbare Wohnung zu finden, ist nicht nur Großstädten schwierig geworden. Auch im Speckgürtel von Metropolen und in ländlich geprägten Regionen ist der Markt angespannt und das Angebot überschaubar. Um zu gewährleisten, dass der vorhandene Wohnraum auch wirklich zur Verfügung steht, gibt es in vielen Bundesländern ein sogenanntes Wohnraumschutzgesetz, je nach Region auch als Zweckentfremdungsverbot bezeichnet.
Was versteht man unter Zweckentfremdung?
Dieses Verbot greift, wenn Wohnungen anders als für dauerhaftes Wohnen genutzt werden. Beispielsweise als Ferienwohnung, wenn tage- oder wochenweise an Touristen vermietet wird. Immer mehr Wohnungen wurden in den vergangenen Jahren zweckentfremdet und als Mietobjekt auf Online-Plattformen angeboten. Dies ist bei hoher Nachfrage für den Eigentümer finanziell zwar häufig lukrativer als eine reguläre Vermietung an einen Wohnungssuchenden, verknappt aber das ohnehin schon begrenzte Angebot.
Die Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit stellt unter bestimmten Bedingungen keine Zweckentfremdung dar, wenn die Wohnungen zum tatsächlichen Wohnen genutzt werden. Entscheidend hierbei ist, dass die Mieter privater oder beruflicher Erfordernisse ihren Lebensmittelpunkt temporär in die Wohnung verlegen und sich auch in der zuständigen Behörde wohnhaft melden.
Wie sieht die rechtliche Grundlage aus?
Angesichts der steigenden Verknappung von bezahlbarem Wohnraum wurde 2006 den Bundesländern die Gesetzgebungskompetenz für den Bereich der Zweckentfremdung von Wohnraum übertragen. Fast alle Bundesländer haben seither ein Zweckentfremdungsverbots oder Wohnraumschutzgesetz erlassen oder wollen dies in Zukunft realisieren.
Auf Basis dieser Landesgesetze können wiederum Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eigene Verordnungen oder Satzungen erlassen, um die Schutzmaßnahmen im Detail zu regeln. Das führt dazu, dass sich die Rechtslage nicht nur zwischen Bundesländern, sondern auch zwischen Kommunen unterscheidet. Diese Regelungen können von den Kommunen fortlaufend angepasst werden.
In der Praxis muss bei einer geplanten zweckfremden Nutzung von Wohnraum bei der jeweils zuständigen Behörde eine Genehmigung beantragt werden. Grünes Licht wird zum Beispiel gegeben, wenn ein öffentliches oder schutzwürdiges privates Interesse das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums überwiegt. Dies könnte vorliegen, wenn der Wohnraum an einen Kindergarten vermietet werden soll. Ein schutzwürdiges privates Interesse läge beispielsweise vor, wenn die wirtschaftliche Existenz des Antragsstellers durch das Zweckentfremdungsverbot gefährdet ist.
Gilt das Verbot an meinem Wohnort?
Wie oben erwähnt, können die Regelungen zur Zweckentfremdung je nach Ort unterschiedlich sein. Ob in Ihrer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kann über eine Online-Suchanfrage oder beim zuständigen Amt für Wohnen, der Bauaufsicht oder dem Bezirksamt in Erfahrung gebracht werden. In Stuttgart z.B. gilt seit 2016 auf Basis des Gesetzes des Landes Baden-Württemberg eine Verordnung mit dem etwas sperrigen Titel „Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Landeshauptstadt Stuttgart (ZwEVS)“. Wer sich detailliert informieren möchte, bekommt diese Infos beim Baurechtsamt.
In der Gemeinde informieren
Nicht in allen Bundesländern sind Zweckentfremdungsverbote flächendeckend geregelt, wie zum Beispiel im Saarland. Allerdings kann es auch in solchen Gebieten vorkommen, dass in bestimmten Gemeinden die Nutzungsänderung (z.B. durch Ferienvermietung) nur mit ausdrücklicher Genehmigung der zuständigen Behörde zulässig ist.
